Daně z krátkodobého pronájmu: průvodce pro majitele

Koupíte byt, rozhodnete se ho pronajímat přes Airbnb nebo Booking.com a první otázka, která přijde, zní: jak to vlastně daňově funguje? Odpověď není složitá, ale liší se od toho, co znáte z klasického nájmu.

Níže najdete přehled toho, co vás jako majitele čeká – od živnostenského oprávnění přes paušální výdaje až po místní poplatek z pobytu. A hlavně: kde vám s celou administrativou pomůžeme my.

Proč se krátkodobý pronájem daní jinak než klasický nájem

Dlouhodobý pronájem bytu spadá pod § 9 zákona o daních z příjmů – jde o příjmy z nájmu. Krátkodobý pronájem turistům je ale jiná kategorie. Finanční správa ho posuzuje jako podnikání podle § 7, tedy jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti.

Prakticky to znamená jedno: potřebujete živnostenské oprávnění. Konkrétně volnou živnost „Ubytovací služby". Ohlášení na živnostenském úřadě je otázka jedné návštěvy a správního poplatku 1 000 Kč. Bez živnosti hrozí pokuta a případný problém při daňové kontrole.

Jak uplatnit výdaje: paušál nebo skutečné náklady?

Jako podnikatel si můžete od příjmů odečíst výdaje, a tím snížit základ daně. Máte dvě cesty.

• Paušální výdaje: Rovnou 60 % z příjmů bez dokládání dokladů. Jednoduchý, administrativně nenáročný přístup. Paušální výdaje lze ale uplatnit maximálně do výše 1,2 mil. Kč za rok.
• Skutečné výdaje: Odečtete vše, co prokazatelně s pronájmem souvisí – energie, úklid, správu, opravy, odpisy bytu, poplatky platformám. Pokud jsou vaše reálné náklady vyšší než 60 % příjmů, tato cesta se vyplatí více.

Který přístup je pro vás lepší, závisí na konkrétních číslech. Proto se vyplatí jednou ročně sednout s účetním a spočítat obě varianty.

DPH: kdy se musíte registrovat

Většiny majitelů jednoho nebo dvou bytů se DPH netýká. Povinnost registrace k DPH vzniká až při překročení obratu 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců. K té se s jedním nebo dvěma byty dostane jen málokdo.

Pokud ale spravujete větší portfolio – řekněme 5 a více bytů s vysokou obsazeností – obratu 2 milionů se přiblížit můžete. V takovém případě je nutné obrat průběžně sledovat a včas podat přihlášku k registraci. Pozdní registrace přináší penále.

Daně z krátkodobého pronájmu nejsou past – jsou to pravidla, která zvládnete, pokud víte, co hledat.

Místní poplatek z pobytu a evidenční kniha hostů

Tady přichází povinnost, kterou majitelé nejčastěji přehlédnou. Praha – stejně jako většina českých měst – vybírá místní poplatek z pobytu. V Praze aktuálně činí 50 Kč za osobu a noc. Poplatek neplatí host sám; odpovídáte za jeho vybrání a odvod na příslušný magistrát vy jako ubytovatel.

Kromě toho jste povinni vést evidenční knihu hostů a ohlašovat cizince. Platformy jako Airbnb poplatek z pobytu v Praze vybírají automaticky a odvádějí ho za vás – ale jen tehdy, pokud máte správně nastavenou registraci. Jinak povinnost zůstává na vás.

Chci vědět, jak Investerra řeší poplatky za mě

Daňové přiznání, sociální a zdravotní pojištění

Příjmy z krátkodobého pronájmu jako podnikatel uvádíte v daňovém přiznání na řádku pro § 7. Sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 %, případně 23 % pro část příjmů přesahující 36násobek průměrné mzdy.

Pozor na odvody: u dlouhodobého nájmu sociální ani zdravotní pojištění neplatíte. U podnikání podle § 7 ano – a to platí i pro krátkodobý pronájem. Minimální zálohy na zdravotní pojištění se v roce 2026 pohybují kolem 3 000 Kč měsíčně, sociální pojistné závisí na výši příjmů a na tom, zda je pronájem vaší hlavní nebo vedlejší činností.

• Hlavní činnost: vyšší zálohy, pojistné se počítá jako u běžného podnikatele.
• Vedlejší činnost (máte zaměstnání nebo jste v důchodu): sociální pojistné platíte až po překročení rozhodné částky, která se každý rok mění.

Přesné posouzení vaší situace – zvláště pokud kombinujete zaměstnání a pronájem – je dobré probrat s daňovým poradcem nebo účetním.

Co řeší Investerra za vás

Daňová administrativa krátkodobého pronájmu obsahuje řadu drobností, které se snadno přehlédnou: správné nastavení DPH na platformách, odvod místního poplatku, vedení evidenční knihy, přihlašování cizinců. Žádná z nich sama o sobě není složitá – ale dohromady zaberou čas a vyžadují průběžnou pozornost.

Investerra tuto administrativu řeší za majitele v rámci správy nemovitosti. Místní poplatek z pobytu odvádíme za vás. Evidenci hostů vedeme my. A pokud si nejste jistí daňovým nastavením, nabízíme konzultaci, kde vás nasměrujeme – nebo vás spojíme s ověřeným účetním, který se krátkodobým pronájmem zabývá pravidelně.

Naším cílem je, aby majitel nemusel být daňovým expertem. Stačí, že dostanete výplatu na účet do 5 dnů od konce měsíce, a zbytek vyřešíme my.

Další čtení: o DPH při koupi nemovitosti píše partnerský web novostavby.ai. Nové evidenční a registrační povinnosti shrnujeme v článku Regulace krátkodobých pronájmů 2026: eTurista.

Co si z toho odnést

• Krátkodobý pronájem = podnikání podle § 7, potřebujete živnostenské oprávnění.
• Výdaje lze uplatnit paušálem (60 %) nebo jako skutečné – záleží na vašich číslech.
• DPH řešíte jen při obratu nad 2 000 000 Kč ročně.
• Místní poplatek z pobytu v Praze: 50 Kč za osobu a noc – odvádíte vy jako ubytovatel.
• U podnikání platíte sociální a zdravotní pojistné; výše závisí na tom, zda jde o hlavní nebo vedlejší činnost.
• Přesné daňové posouzení závisí na vaší konkrétní situaci – proberte ho s odborníkem.
• Investerra řeší administrativu za vás: poplatky, evidence, nastavení platforem.

Chci konzultaci k daním zdarma