Jak vybrat investiční byt v Praze: lokalita, dispozice, výnos

Při výběru investičního bytu se většina lidí dívá nejdřív na cenu. Je to pochopitelné, ale je to chyba. O tom, kolik byt vydělá, rozhoduje hlavně lokalita, dispozice a stav – ne to, jestli stál o půl milionu víc nebo míň. Dobře vybraný byt v Praze umí vynášet 5 až 12 % ročně. Špatně vybraný stěží pokryje náklady.

Za 19 let jsme do správy převzali stovky bytů a viděli, co funguje a co ne. Tady je praktický návod, jak vybrat nemovitost, která vydělává.

Začněte u výnosu, ne u ceny

Cena je jen polovina rovnice. Druhá polovina je příjem, který byt generuje. Levný byt na okraji města s nízkým nájmem může mít horší výnos než dražší byt v centru, který se pronajímá za prémiové ceny.

Než se zamilujete do konkrétního bytu, spočítejte si očekávaný roční výnos a vydělte ho pořizovací cenou. Teprve to vám řekne, jestli jde o dobrou investici. U krátkodobého pronájmu v Praze se dobře vybrané byty pohybují mezi 5 a 12 % ročně.

Lokalita rozhoduje o všem

U krátkodobého pronájmu je lokalita nejdůležitější faktor. Turisté chtějí bydlet blízko centra, památek a dobré dopravní dostupnosti. Praha 1, 2 a 3 jsou dlouhodobě nejžádanější.

Byt o ploše 60 m² ve Starém Městě přinese majiteli výrazně vyšší výnos než podobný byt na periferii, přestože vyžaduje vyšší počáteční investici. V našem portfoliu drží jednotky v centru obsazenost přes 85 % i mimo hlavní sezónu.

Dispozice: menší byty vydělávají víc na metr

Velký byt nemusí znamenat vyšší výnos. Z pohledu Kč za metr čtvereční bývají nejefektivnější menší dispozice – garsonky a byty 2+kk. Mají nižší pořizovací cenu, snadno se naplní a obrátka hostů je vysoká.

Příklad z našeho portfolia: zrekonstruovaná garsonka 23 m² na Žižkově vydělává 330 000 Kč ročně. V přepočtu na metr je to víc než u některých dvojnásobně velkých bytů. Klíčem je chytré řešení dispozice – třeba mezonetová vestavba, která zdvojnásobí kapacitu.

Stav a potenciál rekonstrukce

Byt v horším stavu není nevýhoda – často naopak. Nižší pořizovací cena plus dobře vedená rekonstrukce dokáže výnos výrazně zvednout. Důležité je umět odhadnout, kolik rekonstrukce bude stát a o kolik zvedne příjem.

Tady se vyplatí zkušenost. Špatně odhadnutý rozpočet rekonstrukce umí pohřbít celý výnos. Než byt koupíte, nechte si potenciál posoudit od někoho, kdo podobných přestaveb udělal desítky.

Chci pomoct s výběrem bytu →

Spočítejte si reálný výnos

Než podepíšete kupní smlouvu, mějte jasno v číslech. Sečtěte očekávaný roční příjem, odečtěte náklady na provoz, správu a daně a výsledek vydělte celkovou investicí včetně rekonstrukce.

Pokud vám vyjde 5 % a víc, jde o solidní investici. U nejlepších bytů v centru se dostanete k 10 i 12 %. My takový odhad děláme s přesností 90–95 % – díky datům ze 130 spravovaných bytů.

Dobrá investice se nepozná podle ceny bytu, ale podle poměru mezi výnosem a tím, co vás byt celkem stál.

Nejčastější chyby investorů

• Výběr bytu podle ceny místo podle výnosu
• Lokalita bez turistické poptávky
• Příliš velká dispozice s nízkou obrátkou hostů
• Podcenění rozpočtu rekonstrukce
• Žádný plán, jak byt po koupi provozovat

Většině těchto chyb se vyhnete, když si necháte byt posoudit ještě před koupí.

Jak vám pomůžeme vybrat

Nemusíte na to být sami. Sledujeme nabídky, prohlížíme byty a počítáme očekávaný výnos ještě předtím, než cokoli koupíte. Když dává investice smysl, pomůžeme s rekonstrukcí i kompletním provozem krátkodobého pronájmu.

Vy dostáváte byt, který od prvního měsíce vydělává – bez toho, abyste se museli stát expertem na realitní trh.

Co si z toho odnést

Investiční byt v Praze nevybírejte podle ceny, ale podle výnosu. Sázejte na lokalitu s turistickou poptávkou, menší dispozice a potenciál rekonstrukce. A než koupíte, nechte si spočítat reálná čísla.

Zvažujete konkrétní byt? Posoudíme jeho potenciál zdarma a do 24 hodin.

Chci nezávazný odhad výnosu →