Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem: co se v Praze víc vyplatí

Máte v Praze byt a rozhodujete se, jak ho pronajímat? Volba mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem rozhoduje o tom, kolik ročně vyděláte – a kolik času tomu budete muset věnovat. Rozdíl ve výnosu přitom není malý. Zatímco klasický nájem v Praze vynáší 3 až 4 % ročně, dobře vedený krátkodobý pronájem se pohybuje mezi 5 a 12 %.

Za 19 let na trhu jsme spravovali stovky bytů v obou režimech. Tady najdete reálná čísla, skryté náklady i jasné doporučení, který model se hodí právě vašemu bytu.

Kolik vynáší dlouhodobý pronájem v Praze

Dlouhodobý pronájem je nejjednodušší cesta, jak z bytu udělat příjem. Najdete nájemníka, podepíšete smlouvu a každý měsíc vám přijde nájem. O nemovitost se staráte minimálně.

Výnos je ale skromný. Průměrný nájem za byt 2+kk se v Praze pohybuje kolem 23 500 Kč měsíčně, pořizovací cena takového bytu kolem 6,5 milionu korun. To odpovídá hrubému výnosu zhruba 4,3 % ročně. Po odečtení daní, oprav a neobsazených měsíců zůstává čistý výnos blíž 3 %.

Pro řadu majitelů to dává smysl. Je to stabilní, předvídatelné a nenáročné. Daní za ten klid je nižší výdělek a omezená kontrola nad tím, jak nájemník s bytem zachází. Když se vám nájemník nepovede, jednoletá smlouva se ukončuje těžko.

Kolik vynáší krátkodobý pronájem

Krátkodobý pronájem přes Airbnb a Booking funguje jinak. Byt nepronajímáte na rok, ale na noci. Místo jednoho nájemníka se v něm ročně vystřídají desítky hostů a každý platí cenu blíž hotelu než nájmu.

Výsledkem je výnos, který klasický nájem nedosáhne. V našem portfoliu vydělává byt na Vinohradech 670 000 Kč ročně, prostornější jednotka na Novém Městě přes 1,2 milionu. V přepočtu na pořizovací cenu to dělá 5 až 12 % ročně – tedy dvoj- až trojnásobek dlouhodobého pronájmu.

Proč ten rozdíl? Cena za noc reaguje na poptávku. V létě, o svátcích nebo během velkých konferencí jde nahoru. Dobře vybavený byt v centru s profesionálními fotkami a stovkami recenzí naplníte i mimo sezónu.

Mezi oběma extrémy stojí ještě střednědobý pronájem – na týdny až měsíce, typicky pro lidi na služebních cestách nebo při relokaci. Spojuje vyšší výnos krátkodobého modelu s nižší pracností a menší citlivostí na sezónu. Pro řadu bytů jde o ideální kompromis.

Kde je háček: čas a starosti

Vyšší výnos něco stojí. Krátkodobý pronájem není pasivní příjem, pokud ho vedete sami. Je to malý hotelový provoz, který běží 365 dní v roce.

• Komunikace s hosty v řádu minut, často večer i o víkendu
• Úklid a výměna prádla mezi každým pobytem
• Dynamické ceny, které je potřeba ladit prakticky denně
• Živnostenské oprávnění, hlášení cizinců a místní poplatky
• Řešení škod, závad a občasných nočních výjezdů

Máte-li jeden byt a dostatek času, dá se to zvládnout svépomocí. U dvou a více jednotek se z toho rychle stane druhá práce na plný úvazek.

Chci spočítat výnos svého bytu zdarma →

Náklady, na které se zapomíná

Při porovnávání obou modelů nestačí dívat se jen na hrubý příjem. Rozhodující je, co zůstane po nákladech.

U dlouhodobého pronájmu jsou náklady nízké, ale i výnos je nízký. U krátkodobého pronájmu počítejte s úklidem, prádlem, vyšší spotřebou energií, opotřebením vybavení a provizí platforem. Když si provoz zařizujete sami, přičtěte k tomu svůj čas – ten není zadarmo.

I po započtení všech těchto položek zůstává krátkodobý pronájem u správně vybraného bytu výrazně výnosnější. Klíčové slovo je ale „správně vybraného“. Byt na periferii bez turistické poptávky vás bude stát úsilí a výnos klasického nájmu nepřekoná.

Daně a legislativa: na co myslet

Oba modely podléhají dani z příjmu. Dlouhodobý pronájem zdaňujete jako příjem z nájmu a můžete uplatnit paušální výdaje. Krátkodobý pronájem se posuzuje jako podnikání – potřebujete živnostenské oprávnění, vedete evidenční knihu hostů a odvádíte obci místní poplatek z pobytu.

Zní to složitě, ale je to zvládnutelné. Když byt svěříte do správy, papírování i hlášení vyřešíme za vás. Vyhnete se tak nejčastější chybě začínajících hostitelů – podcenění administrativy, která umí spolknout veškerý čas i nervy.

Riziko, obsazenost a regulace

Krátkodobý pronájem má i svá rizika. Obsazenost kolísá podle sezóny, pravidla se v čase mění a prázdný byt nevydělává. Klíčem je profesionální provoz.

U bytů v naší správě se průměrná roční obsazenost drží nad 80 %, u nejlepších jednotek přes 90 %. Stojí za tím 45 000 recenzí na platformách, vyladěné cenotvorné nástroje a tým, který je hostům k dispozici nonstop. Sami byste tato čísla budovali roky.

Krátkodobý pronájem nevydělává díky jednomu skvělému měsíci, ale díky tomu, že byt zůstává plný i mimo sezónu.

Pro koho se hodí který model

Neexistuje univerzálně lepší volba. Záleží na bytu, lokalitě a na tom, kolik času chcete pronájmu věnovat.

Dlouhodobý pronájem dává smysl u bytů na okraji města, u větších rodinných jednotek a všude tam, kde chcete naprostý klid a stabilní příjem bez práce.

Krátkodobý pronájem se vyplatí u bytů v centru a v turisticky atraktivních čtvrtích – Praha 1, 2 a 3 – zvlášť u menších a středních dispozic, které zvládnou vyšší obrat hostů.

Jak získat výnos krátkodobého pronájmu bez práce

Existuje třetí cesta: výnos krátkodobého pronájmu bez jeho starostí. Přesně to děláme od roku 2007. Postaráme se o vše – od přípravy a nafocení bytu přes komunikaci s hosty a úklid až po měsíční vyúčtování.

Vy dostáváte 70 % z výnosu a peníze máte na účtu do 5 dnů od vyúčtování. Žádné večerní telefonáty, žádné hlášení cizinců, žádné prázdné byty kvůli špatně nastavené ceně. Takto spravujeme 130 bytů po celé Praze.

Co si z toho odnést

Dlouhodobý pronájem je jednoduchý a stabilní, vynáší ale jen 3 až 4 %. Krátkodobý nabízí 5 až 12 %, vyžaduje ale profesionální provoz. Pokud chcete vyšší výnos a zároveň klid, dává smysl svěřit byt do správy.

Nevíte, do které skupiny váš byt patří? Spočítáme vám očekávaný výnos zdarma a ozveme se do 24 hodin. Stačí nám adresa a dispozice – zbytek je na nás a za 19 let jsme podobných odhadů udělali tisíce.

Chci nezávaznou konzultaci →