Kde koupit investiční byt v Praze: lokality a dispozice, které vydělávají

Koupíte byt za 10 milionů a soused taky. Za rok budete mít příjem 330 000 Kč ročně – a on 1 200 000 Kč. Stejná investice, čtyřnásobný rozdíl. Jak je to možné? Odpověď není v ceně bytu ani v náhodě. Je v tom, co při koupi sledujete a co přehlédnete.

Investiční byt Praha lokalita – to je první věc, na které záleží. Druhá jsou dispozice. A právě tady většina investorů udělá chybu dřív, než vůbec začne počítat výnosy.

Proč cena bytu ≠ výnos z pronájmu

Začneme paradoxem. Dva byty ve stejné čtvrti, podobné plochy, podobná pořizovací cena – a přitom úplně jiný výsledek. Jeden majitel dostane na účet 27 500 Kč měsíčně, druhý 62 500 Kč. Rozdíl není v tom, co za byt zaplatili. Je v dispozici, v počtu hostů, které byt pojme, a v tom, jaký typ hosta osloví.

Proto se na investiční byt v Praze musíte dívat dvěma otázkami najednou: kde koupit a co koupit. Obě rozhodují.

Pravidlo č. 1: lokalita rozhoduje o základní úrovni výnosu

Praha není jeden trh. Je to mozaika čtvrtí s velmi odlišnou poptávkou, cenou za noc a celoroční obsazeností. Čím blíž centru, tím výš se pohybuje průměrná cena noclegu i obsazenost v mimosezóně.

Z naší 19leté praxe – spravujeme 130 bytů a máme přes 45 000 recenzí – platí jedno pravidlo konzistentně: byt v Praze 1 se pronajímá za výrazně vyšší cenu za noc a s vyšší obsazeností než stejná dispozice o dvě stanice metrem dál. Celoroční poptávka z centra nikdy nevymizí. Turisté, rodiny na výlety, firemní cesty – centrum Prahy je cíl po celý rok. Mimosezonní propad je tu výrazně menší než na periferii.

Čím dál od centra, tím více závisí výnos na sezóně. To se přímo promítá do průměrné obsazenosti za rok a tím pádem do ročního výnosu. Nestačí mít plný červenec – podstatné je, co byt vydělá v listopadu.

Praha 1 – Staré Město: vrchol výnosové mapy

Staré Město je nejlepší lokalita pro krátkodobý pronájem v Praze. Není to subjektivní názor – je to výsledek z portfolia. Hosté platí za blízkost Karlova mostu, Staroměstského náměstí a Josefova víc než kdekoli jinde. Ceny za noc jsou nejvyšší a poptávka celoroční.

Byt ve Starém Městě v naší správě – 62 m², 2+1, art deco interiér – generuje orientačně 87 500 Kč hrubého měsíčně. Ročně přes milion korun. Obsazenost přesahuje 85 %. Cílíme na skupiny turistů, pro které je pěší vzdálenost k památkám rozhodující kritérium výběru. Byt byl kompletně přestavěn v roce 2017 v gotické budově zapsané na seznamu kulturního dědictví – poloha a charakter nemovitosti jsou neopakovatelné.

Praha 1 obecně – ne jen Staré Město – patří k nejsilnějším adresám. Nové Město v téže Praha 1 dosahuje v našem portfoliu dokonce 1 200 000 Kč ročně, tj. 100 000 Kč měsíčně. Byt 3+1, 100 m², infrasauna pro 6 osob, kulečník, kapacita 12 hostů. Zkrácení doby předstihu rezervací ze 14 na 5 měsíců přineslo 15% nárůst tržeb. Jeden z nejefektivnějších bytů v Praze podle Kč na metr čtvereční.

Vinohrady a Žižkov: dobrá alternativa, nižší strop

Vinohrady (Praha 2) jsou první volbou investorů, kteří hledají dostupnější vstup s přijatelným výnosem. Čtvrť má charakter – kavárny, secesní zástavba, klidnější ráz oproti turistickému centru. Hosté jsou tu spíš páry a rodiny než velké skupiny.

Náš byt na Vinohradech – 65 m², 3+1, art deco, obsazenost přes 80 % – vydělává orientačně 55 833 Kč měsíčně. To je ročně 670 000 Kč při průměrné ceně za noc 9 000 Kč. Solidní číslo, ale zhruba o třetinu nižší než srovnatelná Praha 1. Vinohrady fungují nejlépe pro páry a rodiny hledající klidnější zázemí mimo turistické centrum – proto se tu rentují dispozice 2+1 a 3+1 víc než malé byty.

Žižkov (Praha 3) je o poziční dostupnosti a ceně vstupu. Průměrná cena za noc je nižší – v portfoliu vidíme 7 000 Kč u minimalisticky zařízeného bytu. Ale u správně dispozičně nastavených bytů pro skupiny se výnosy pohybují v rozmezí 62 500–67 500 Kč měsíčně, tedy 750 000–810 000 Kč ročně. Průměrná obsazenost přesahuje 85 %. To je výkon, který Žižkov drží jako zajímavou lokalitu i přes vzdálenost od centra.

Nejmenší byt v portfoliu na Žižkově – studio 23 m², 1+kk, mezonet – vydělává orientačně 27 500 Kč měsíčně. Ročně 330 000 Kč. Na plochu metrů čtverečních výborný výsledek. Ale absolutně – výrazně méně než velké byty ve stejné čtvrti.

Karlín a Smíchov: lokality na vzestupu

Karlín se za posledních deset let proměnil ze skromné dělnické čtvrti v jednu z nejžádanějších adres v Praze. Nová zástavba, restaurace, kanceláře – poptávka po krátkodobém pronájmu roste. Ceny nemovitostí ale rostou taky, takže vstupní náklady odpovídají. Smíchov je podobný příběh – nová zástavba kolem Smíchov Station mění celou čtvrť.

Pokud vás zajímají nové projekty v Smíchově, kde kombinujete bydlení a investiční potenciál, podívejte se na developerské projekty Smíchov – tam sledujeme aktuální nabídku.

Chci zjistit, které byty jsou teď k dispozici →

Pravidlo č. 2: dispozice rozhoduje víc, než si myslíte – a není to lineární

Tady přichází část, která většinu investorů překvapí.

Intuice říká: větší byt = větší investice = úměrně vyšší výnos. Tak to ale nefunguje. Vztah mezi velikostí bytu a výnosem je nelineární – a to ve prospěch větších dispozic.

Z naší praxe: byt 3+kk nebo 3+1 vydělává orientačně 100 000 Kč měsíčně. Byt 1+kk orientačně 25 000 Kč měsíčně. Čtyřnásobný rozdíl ve výnosu. Přitom cena bytu 3+kk není čtyřnásobná oproti 1+kk ve stejné lokalitě. Typicky dvoj- až trojnásobná. Na hrubém výnosu z investice vychází větší byt lépe – vždy.

Proč? Větší byty obsazují skupiny a rodiny. Ti neplatí za pokoj, ale za celý byt – a platí víc, protože dělí náklady mezi více lidí. Pro skupinu pěti přátel je 8 000 Kč za noc za pětilůžkový byt výhodné. Každý zaplatí 1 600 Kč – méně než v průměrném hotelu. Srovnatelná nabídka na trhu přitom chybí: bytů pro 8–12 hostů je málo, konkurence je nízká a ceny za noc neklesají pod tlak.

Výhoda větší dispozice je tedy dvojí: vyšší cena za noc i vyšší obsazenost, protože skupiny typicky rezervují delší pobyty.

Orientační výnosy podle dispozice

Čísla níže vycházejí z reálného portfolia Investerry v Praze. Jde o orientační hodnoty – skutečný výsledek závisí na lokalitě, stavu bytu, sezóně a způsobu správy.

Rozdíl mezi 1+kk a 3+1 je čtyřnásobný v absolutním výnosu – přitom pořizovací cena je v Praze typicky dvoj- až trojnásobná. Na hrubém výnosu z investice vychází větší byt lépe. Čísla pro 2+kk jsou orientační odvozením z portfolia – reálný výsledek záleží na konkrétní lokalitě a obsazenosti.

Na co se podívat dál: stav a rekonstrukce

Lokalita a dispozice jsou dvě ze tří proměnných. Třetí je stav bytu – a to je téma samo o sobě. Jak vybrat konkrétní nemovitost, co sledovat při prohlídce a jak posoudit náklady na rekonstrukci, popisujeme v článku Jak vybrat investiční byt v Praze. Tenhle článek záměrně nekopíruje – zaměřujeme se tu na čísla z lokalit a dispozic, ne na proces výběru.

Pro srovnání krátkodobého a dlouhodobého pronájmu se podívejte na Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem: co se víc vyplatí. A pokud hledáte konkrétní nemovitosti k prodeji, prohlédněte si aktuální nabídku bytů.

Kde začít: pomůžeme spočítat konkrétní byt

Praha 1, dispozice 3+kk nebo větší – to je kombinace s nejvyšším potenciálem. Ale každý byt je jiný. Stav, patro, orientace oken, specifika domu – to vše ovlivňuje výsledné číslo.

Za 19 let správy 130 bytů víme, které byty vydělávají a které zklamou přes dobrou adresu. Nejsme makléři – jsme správci, kteří výnos vídají každý měsíc na vlastní oči. Pokud hledáte investiční byt v Praze – nebo máte byt a chcete vědět, co z něj reálně dostat – rádi to spočítáme společně.

Chci konzultaci k výnosu konkrétního bytu →