Povinnosti provozovatele Airbnb v Praze: kompletní přehled

Krátkodobý pronájem v Praze přináší výborné výnosy – a zároveň celou sadu zákonných povinností. Od živnostenského listu přes eTuristu až po daňové přiznání. Tento checklist je praktický přehled všeho, co musíte mít pod kontrolou. Pro hloubkový výklad jednotlivých oblastí odkazujeme na specializované články.

Za devatenáct let správy více než 130 pražských bytů jsme s Investerra prošli každou regulatorní změnou – a prošli bezpečně. Nespočet úspěšných kontrol od úřadů: MČ, PČR, ŽÚ, FÚ a SÚ. Víme, co úřady skutečně hledají.

1. Živnostenské oprávnění

Krátkodobý pronájem turistům není „jen nájem" – je to podnikání. Finanční správa ho posuzuje jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů.

• Ohlaste volnou živnost „Ubytovací služby" na živnostenském úřadě.
• Správní poplatek: 1 000 Kč, vyřídíte jednou návštěvou.
• Podmínky: svéprávnost a bezúhonnost.
• Provozovnu nahlaste a řádně označte – ŽÚ to při kontrole ověřuje.

Bez živnosti hrozí pokuta a problémy při daňové kontrole.

2. Registrace v eTuristovi a evidence hostů

Od 20. května 2026 platí nová evropská pravidla (nařízení EU 2024/1028). Registrace v centrálním registru eTurista je pro každého provozovatele povinná. Detailně to rozebíráme v článku Regulace krátkodobých pronájmů v Praze 2026: eTurista a co dělat.

• Zaregistrujte nemovitost v systému eTurista a získejte unikátní registrační kód.
• Kód uveďte ve všech inzerátech – Airbnb ani Booking inzerát bez platného kódu nepřijme.
• Veďte elektronickou evidenci hostů průběžně: jméno, státní příslušnost, datum příjezdu a odjezdu.
• Cizince hlaste do 24 hodin od příjezdu. (Stará třídenní lhůta již neplatí.)

Evidence musí být vedena průběžně, nikoli zpětně. Pokud host přijede v pátek večer, jeho údaje musejí být v systému nejpozději do sobotního rána.

3. Místní poplatek z pobytu

Praha vybírá místní poplatek z pobytu – a odpovědnost za jeho odvod nese ubytovatel, nikoli host.

• Výše poplatku v Praze: 50 Kč za osobu a noc.
• Poplatek přiznávejte a odvádějte pravidelně příslušnému magistrátu.
• Airbnb v Praze poplatek vybírá automaticky a odvádí za vás – ale jen pokud máte správně nastavenou registraci. Jinak povinnost zůstává na vás.

Za nedodržení povinností v oblasti evidence a poplatků hrozí pokuta až 100 000 Kč.

Chci, aby Investerra řešila poplatky a evidenci za mě →

4. Daně z příjmu a DPH

Daňová témata rozebíráme podrobně v článku Daně z krátkodobého pronájmu: průvodce pro majitele. Zde stručný přehled povinností:

• Příjmy uvádíte v daňovém přiznání jako § 7 (příjmy ze samostatné výdělečné činnosti).
• Sazba daně z příjmů fyzických osob: 15 %, pro část příjmů přesahující 36násobek průměrné mzdy 23 %.
• Výdaje: paušál 60 % (max. 1,2 mil. Kč ročně) nebo skutečné prokazatelné náklady – energie, úklid, správa, opravy, odpisy bytu, poplatky platformám.
• DPH: povinná registrace až při překročení obratu 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců. Jeden nebo dva byty tento práh zpravidla nedosáhnou. Pokud portfolio rostete, obrat průběžně sledujte – pozdní registrace přináší penále.
• Platíte sociální a zdravotní pojistné jako podnikatel. Výše závisí na tom, zda jde o hlavní nebo vedlejší činnost (zaměstnání, důchod).

Který způsob uplatnění výdajů je pro vás výhodnější, záleží na konkrétních číslech. Jednou ročně se vyplatí sednout s účetním a obě varianty spočítat.

5. Nakládání s odpady

Odpad od ubytovaných hostů není z právního hlediska běžný komunální odpad – i když vypadá úplně stejně. Provozovatel krátkodobého pronájmu musí uzavřít smlouvu s obcí, aby mohl využívat systém nakládání s komunálním odpadem. Bez smlouvy provozujete odpadové hospodářství nelegálně. Na tuto povinnost se při kontrolách z MČ nezapomíná.

6. Televizní a rozhlasové poplatky

Pokud je v bytě televize nebo rádio, odvádíte jako provozovatel ubytování poplatky za televizní a rozhlasové vysílání. Jde o zákonnou povinnost nezávislou na tom, zda hosté televizor skutečně sledují. Chcete-li v prostorách přehrávat hudbu z komerčních platforem, ověřte si podmínky licence OSA.

7. Vztahy se SVJ a sousedy

SVJ nemůže krátkodobý pronájem v domě zakázat – Nejvyšší soud to potvrdil rozsudkem, který se stal základním precedentem. Přesto platí několik věcí, které se vyplatí mít ošetřené:

• Zajistěte, aby hosté respektovali noční klid a domovní řád.
• Informujte SVJ o způsobu využití jednotky – předejdete zbytečným konfliktům a případným žalobám na „obtěžování sousedů".
• Pokud SVJ vydá interní pravidla pro krátkodobý pronájem, ověřte u právníka jejich soulad se zákonem. Nezákonná usnesení vás formálně nezavazují, ale vyhnout se konfliktu je levnější než soudní spor.
• Myslete dlouhodobě: dům, kde panuje klid a vzájemná úcta, si hosté pamatují a opakovaně se vracejí.

8. Pojištění a bezpečnost

Standardní pojištění domácnosti ani pojištění nemovitosti krátkodobý pronájem turistům zpravidla nekryje. Škody způsobené hostem – rozbitý nábytek, zatopená koupelna – pak jdou z vaší kapsy. Ujistěte se, že máte nastaveno:

• Pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou hostem nebo hostovi – samostatné nebo jako připojištění ke stávající pojistce.
• Pojistné krytí přizpůsobené komerčnímu provozu. Konzultujte přímo s pojišťovnou; rozsah krytí se mezi produkty výrazně liší.

Bezpečnostní vybavení bytu – funkční detektor kouře, hasicí přístroj a lékárnička – je součástí standardu, který kontrolní orgány při návštěvě sledují. Airbnb a Booking mají vlastní bezpečnostní standardy, které s touto praxí korespondují.

Proč si povinnosti hlídat průběžně

Regulace krátkodobých pronájmů se v Praze mění rychleji než kdy dřív. Rok 2026 přinesl eTuristu, zkrácenou lhůtu hlášení cizinců a rozšíření pravomocí obcí. Praha zvažuje limit počtu dní pronájmu pro část bytového fondu – zejména v historickém centru. Jakákoli nová vyhláška může platit od příštího měsíce.

Provozovatel, který zmešká registraci v eTuristovi nebo opomene odvést místní poplatek, riskuje pokutu až 100 000 Kč. To je víc než měsíční výnos průměrného pražského bytu v krátkodobém pronájmu. Náklady na správnou administrativu jsou zlomkem toho.

Jak to řeší Investerra

Investerra spravuje přes 130 pražských bytů od roku 2007. Výnos pro majitele se pohybuje v rozmezí 5–12 % ročně, rozdělení výnosu je 70/30 ve prospěch majitele. Za devatenáct let jsme prošli nespočtem kontrol – MČ, PČR, ŽÚ, FÚ a SÚ – vždy bez problémů. Na 45 000+ recenzích hostů to vidíme: dobře vedený pronájem se pozná.

Investerra řeší administrativu za vás: registrace v eTuristovi, evidence hostů, hlášení cizinců do 24 hodin, odvod místního poplatku, komunikace s úřady. Výplata výnosu na váš účet proběhne do 5 dnů od konce měsíce. Papírování není vaše starost.

Chci nezávaznou konzultaci a vědět, kolik můj byt vydělá →