Prognóza na rok 2023: nemovitosti v hotelnictví

Hotelový sektor vstupuje do roku 2023 s jasnou sadou trendů, které budou formovat investiční rozhodnutí i provozní strategie. Přinášíme klíčové prognózy a oblasti, na které se investoři a provozovatelé zaměřují.

Monetizace udržitelnosti

Ačkoli se ESG (Environmentální, sociální a podnikové řízení) již dostalo do popředí zájmu mnoha zainteresovaných stran v oboru, hotelový sektor se dosud potýkal s problémem přiřadit mu odpovídající peněžní hodnotu. S přibývajícím výzkumem, empirickými důkazy a nástroji, které umožňují efektivnější měření dopadů ESG, bychom se však měli dočkat toho, že se udržitelnost bude jasněji odrážet v cenách a oceňování.

Vítězové a poražení v turbulentních časech

Ačkoli recese a rostoucí životní náklady zpochybní oživení výkonnosti hotelů, stále existuje silná touha cestovat, která je podpořena přetrvávající poptávkou. Luxusní a ekonomické segmenty budou pravděpodobně méně ovlivněny ekonomickými faktory, zejména na trzích, které jsou taženy rekreační a domácí poptávkou nebo těží z příznivých směnných kurzů.

Štíhlejší a zelenější hotely

Dopady COVID-19 spolu s nedostatkem pracovních sil přinutily hotely udržovat štíhlé provozní struktury a zaměřit se na zvyšování sazeb namísto objemů, což prospělo hospodářskému výsledku. Nyní musí hoteliéři čelit další výzvě – inflaci a energetické krizi. Ta sice může v krátkodobém horizontu bolet, ale bude hnacím motorem nebývalých investic do technologií, úspor energie a vyřazení nepotřebných služeb, což povede k ještě efektivnějším a udržitelnějším provozním modelům.

Dualita hotelových transakcí

Prodeje hotelů budou pravděpodobně rozděleny do dvou protilehlých skupin. V první skupině, která je poháněna tlakem věřitelů a fondů, lze očekávat větší počet přednostních nebo nouzových prodejů, které nabídnou atraktivní, ale ojedinělé akviziční příležitosti. Na druhé straně vysoce kvalitní prvotřídní aktiva na obtížně dostupných trzích si udrží svou cenu s minimálním pohybem výnosů směrem ven.

Z „čekání se vyplatí" na „štěstí přeje odvážným"

Tlak na zlepšení likvidity, v kombinaci s potřebou investorů rozmístit velké množství nedávno získaného nízkorizikového a vysoce likvidního kapitálu, nakonec povede k oživení investiční aktivity – nejspíše ve 2. až 3. čtvrtletí roku 2023, kdy by se ekonomiky mohly začít zotavovat díky zkrocené inflaci. Aby se propast mezi očekáváním kupujících a prodávajících zmenšila, bude zřejmě nutné, aby alespoň jedna strana přistoupila na kompromis.

Strukturované transakce a vícevrstvý kapitálový mix

Tradiční financování v oblasti hotelnictví zůstane v krátkodobém horizontu selektivní, věřitelé budou přísnější v kritériích a důraz se přesune z LTV na násobky DSCR nebo EBITDA. Zatímco alternativní věřitelé jako dluhové fondy se budou chtít chopit příležitosti, investoři a motivovaní prodejci budou muset být kreativní – prozkoumat joint-venture, earn-out, financování prodávajícího nebo zelené financování.

Stírání hranic mezi pohostinstvím a bydlením

Díky odolnosti, která se projevila během pandemie, a rychlému vývoji mobilního životního stylu budou investoři i nadále vyhledávat netradiční koncepty pohostinství, které stírají hranice mezi hotely, prodlouženými pobyty, společným bydlením, studentským a rezidenčním bydlením.

Priority: volný čas a životní styl

Investory bude i nadále přitahovat silné oživení a dlouhodobé vyhlídky na růst cestovního ruchu ve volném čase, podporované zvýšenými výdaji na zážitky. Ke konci roku 2022 bylo spuštěno několik fondů, které budou v průběhu roku 2023 investovat kapitál do aktiv zaměřených na volný čas – cílová aktiva se rozšíří z letovisek na lifestylové hotely v oblíbených městských destinacích v západní a jižní Evropě, ve Španělsku, Francii a Itálii.