Pražský trh krátkodobých pronájmů – jaro 2026 v číslech

Praha zůstává jednou z nejsilnějších destinací pro krátkodobé pronájmy ve střední Evropě. Letošní jaro přineslo hned tři souběžné impulzy: oživení kongresového turismu, nové právní prostředí po 20. květnu a trvalý tlak na kapacity v prémiových lokalitách.

Dohromady to tvoří prostředí, které odměňuje profesionálně vedené byty a trestá improvizaci. Podívejme se na konkrétní čísla – a tam, kde přesná data chybějí, buďme upřímní.

Kolik bytů je na trhu

Přesná čísla v tomto segmentu neexistují, protože část nabídky operuje mimo jakoukoliv evidenci. Odhadem se v Praze na platformách typu Airbnb a Booking.com krátkodobě pronajímá více než 8 000 bytů – to je konzervativní odhad pro jaro 2026. Skutečná aktivní kapacita může být vyšší.

Pro srovnání: hotely v Praze disponují přibližně 40 000 lůžky. Krátkodobé pronájmy tedy tvoří smysluplnou část ubytovacího trhu, nikoliv jeho okraj.

Kde se nejvíce vydělává

Lokace rozhoduje o výsledku víc než téměř cokoliv jiného. Dlouhodobě dominují tři obvody:

• Praha 1 – nejvyšší průměrné ceny za noc, silný zahraniční turismus, velmi nízká nabídka nových bytů k pronájmu.
• Praha 2 (Vinohrady, Nusle) – populární u střednědobých hostů a cestujících za prací, stabilní obsazenost i mimo sezónu.
• Praha 3 (Žižkov, Vinohrady-východ) – rostoucí zájem díky blízkosti centra, nižší vstupní ceny nemovitostí a tím pádem lepší poměr výnosu k investici.

Obsazenost a sezónnost

Dobře vedené byty v atraktivních lokalitách dosahují roční obsazenosti 80–90 % a více. To není průměr celého trhu – ten je nižší – ale standard, který profesionální správa reálně přináší.

Sezónnost je výrazná. Léto (červen–srpen), silvestr a Vánoce tvoří přirozenou špičku. Stále silnější jsou ale i jarní a podzimní kongresová okna – Praha hostí každoročně stovky mezinárodních akcí a jejich účastníci preferují byty před hotely.

Výnos dobře vybraného bytu se pohybuje mezi 5 a 12 % ročně. Rozptyl je velký záměrně – závisí na lokalitě, velikosti, vybavení a kvalitě správy. Byty s průměrným managementem a průměrnou polohou zůstávají u dolní hranice. Byty se špičkovým řízením v prémiových adresách míří k horní.

„Výnos není jen otázka trhu – je to otázka toho, kdo váš byt řídí a jak. Stejný byt ve stejné ulici může vydělávat o 30 % více nebo méně podle kvality správy."

Co přináší nová evropská regulace

Od 20. května 2026 platí nařízení EU 2024/1028, které zavádí povinnou registraci krátkodobých pronájmů přes systém eTurista. Každý byt musí mít registrační číslo, platformy jsou povinny tato čísla ověřovat.

Navíc získaly obce nástroj, který dosud chyběl: mohou zákonem omezit maximální počet dní, po které lze byt v daném roce krátkodobě pronajímat. Praha zatím plošné omezení nezavedla, ale situaci sleduje.

Co to znamená v praxi? Část neformální a dosud neregistrované nabídky pravděpodobně z trhu vypadne. To zní jako špatná zpráva – ale pro profesionálně spravované byty je to zpráva dobrá. Méně konkurence, stabilní poptávka, vyšší laťka kvality na celém trhu.

Jak velký je pražský trh doopravdy

Tady je potřeba být opatrný. Agregátní data pro celý trh jsou nespolehlivá – různé zdroje uvádějí různá čísla, metodiky se liší. To, co víme s jistotou, vychází z reálného provozu konkrétních bytů.

Investerra spravuje 130 bytů napříč Prahou a provozní data z nich tvoří základ našich odhadů. Nejde o reprezentativní vzorek celého trhu, ale jde o dostatečně velký soubor na to, aby ukazoval trendy spolehlivě. A trendy říkají: obsazenost v první polovině roku 2026 je silnější než ve stejném období 2025.

Chci vidět, jaký výnos lze reálně očekávat od konkrétního bytu v mé lokalitě.

Výzvy, o kterých se nemluví

Krátkodobé pronájmy nejsou bez rizik. Tři oblasti si zaslouží otevřenou zmínku:

• Opotřebení bytu – vyšší fluktuace hostů znamená rychlejší opotřebení vybavení a povrchů. Správná kalkulace musí počítat s rezervou na údržbu.
• Administrativní zátěž – registrace eTurista, daňová přiznání, komunikace s platformami. Pro jednotlivce bez podpory to je časově náročné.
• Regulační nejistota – pravidla se mění a obce mají nové pravomoci. Kdo vstupuje na trh dnes, měl by počítat s tím, že podmínky za pět let nebudou stejné.

Co se bude dít ve druhé polovině roku

Léto 2026 bude odhadem silné – kongresový kalendář je plný a Praha těží z oslabení některých konkurenčních destinací. Podzim přinese první reálný test nové regulace: uvidíme, kolik bytů opravdu získá registraci a kolik tiše vypadne z nabídky.

Střednědobě platí strukturální logika: Praha má málo hotelových lůžek v poměru k turistické poptávce, výstavba nových hotelů je pomalá a byty zaplňují mezeru. To se v horizontu tří až pěti let pravděpodobně nezmění.

Další čtení: cenový index pražských novostaveb sleduje partnerský web novostavby.ai. Hledáte konkrétní byt ke koupi? Prověřené nemovitosti najdete u Hašek Partners. A co se mění v pravidlech, shrnujeme v článku Regulace krátkodobých pronájmů 2026.

Co si z toho odnést

Pražský trh krátkodobých pronájmů je živý, rostoucí a stále atraktivní – ale stává se profesionálnějším. Doba, kdy stačilo byt „hodit na Airbnb" a čekat na výnos, se pomalu uzavírá. Nová regulace, vyšší nároky hostů a sílící konkurence prémiových nabídek zvyšují laťku pro všechny.

Pro majitele bytu to znamená jedno: záleží na tom, s kým spolupracujete. Správná správa dnes není nadstandard – je to podmínka toho, aby byt vydělával v horním pásmu výnosnosti.

Chci zjistit, kolik může vydělávat můj byt pod správou Investerry.