Prognóza vývoje evropských nemovitostí, 2023

Vstupujeme do období, kdy se očekává, že se podmínky na realitním trhu „ustálí" ve druhé polovině roku 2023 – to znamená, že realitní trhy naleznou novou rovnováhu.

Prognózy

Zatímco rovnováha na trhu se často vztahuje k rovnováze nabídky a poptávky, když se odkazuje na fundamenty, zde máme na mysli rovnováhu mezi očekáváním kupujících a prodávajících.

Od prognóz na 3. čtvrtletí 2022 jsme byli svědky období odolnosti, obnovení obav z možné finanční krize a ujištění ze strany centrálních bank.

Základní scénář zůstává do značné míry stejný: růst překvapil vzestupem, přičemž některé trhy se vyhnuly „technické" recesi, ale základní růst zůstává nízký.

Na pozadí chudokrevného růstu, vysokých úrokových sazeb a přísnějších úvěrových podmínek se očekává, že investice zůstanou utlumené a zrychlí až ve druhé polovině roku 2023.

Rizika

Mezi rizika zhoršení patří váznoucí základní inflace (a tedy riziko vyšších sazeb) a také další zpřísnění úvěrových podmínek v důsledku nedávných otřesů v bankovním sektoru. Pokud se větší jasnost ohledně výhledu úrokových sazeb objeví dříve, než očekáváme, investiční dynamika by mohla nabrat na síle a stlačování výnosů by mohlo začít dříve. To představuje proinflační riziko.

Korekce

Vzhledem k prudkým korekcím výnosů od druhé poloviny roku 2022 směřuje ocenění komerčních nemovitostí k reálné hodnotě. Rozpětí výnosů nemovitostí vůči výnosům desetiletých státních dluhopisů je nižší, než bylo v období po GFC, kdy byly základní sazby na nulové hranici. Nyní činí 153 bazických bodů k 1. čtvrtletí 2023: pro srovnání, 30letý průměr činí 208 bazických bodů a průměr 122 bazických bodů v letech 1992–2010.

Další přecenění bude probíhat na počátku první poloviny letošního roku. Prvotní výnosy napříč všemi sektory se budou i nadále pohybovat směrem ven, protože vyšší náklady na dluh se budou v roce 2023 nadále projevovat, i když v menší míře, než tomu bylo v roce 2022. Maloobchodní výnosy jsou výjimkou a očekává se, že se letos posunou směrem ven o +44 bazických bodů oproti +24 bazickým bodům v roce 2022. U kancelářských a logistických výnosů očekáváme, že v roce 2023 vzrostou o +54 b.b., resp. o +40 b.b.

Prime reality

Ačkoli se tyto hodnoty příliš neliší od předchozí prognózy, růst prvotřídních realit byl v roce 2022 navzdory nízkému ekonomickému růstu zvýšen u evropských prvotřídních kanceláří (5,5 %) a logistiky (14,5 %). To bylo do značné míry způsobeno nedostatečnou nabídkou vysoce kvalitních prostor v těchto dvou sektorech.

Na některých trzích očekáváme, že nedostatečná nabídka bude pokračovat, protože vyšší kapitálové náklady oddalují zahájení výstavby. Oba sektory čelí výzvám zastarávání, protože dekarbonizace nabírá na obrátkách. To povede k dalšímu rozšíření trhů s prvotřídními a průměrnými prostory.

Evropský růst prime realit by se měl v roce 2023 zmírnit ve všech sektorech, a to v průměru o 3,3 % v případě administrativních prostor, o 7,3 % v případě logistiky a o 0,4 % v případě maloobchodu.