Попытка пражских товариществ собственников жилья запретить краткосрочную аренду квартир путем внесения поправок в свои подзаконные акты натолкнулась на препятствие в суде.

SVJ не могут ограничивать Airbnb

Верховный суд постановил, что SVJ (ТСЖ) не могут ограничивать собственников жилья в своих внутренних уставах, если они хотят сдавать свои квартиры в краткосрочную аренду.

По мнению суда, внутренние уставы должны оставаться в рамках полномочий ассоциации собственников, которые заключаются в управлении, эксплуатации, обслуживании и ремонте здания, его общих зон и территории. Согласно ВС, внутренние уставы SVJ являются основным документом, регулирующим внутренние дела сообщества - право участвовать в собраниях, право голосовать, быть избранным в органы сообщества или обязанность гарантировать долги ТСЖ.

Таким образом, внутренние уставы не могут быть использованы для ограничения имущественных прав владельцев жилья на использование их квартиры, даже если она используется для размещения туристов. Это решение ВС, разумеется, не влияет на другие обязанности при сдаче квартир в краткосрочную аренду.

Если собрание товарищества собственников принимает решение посредством внутренних уставов ограничить права собственности владельцев квартир в отношении использования недвижимости, это решение считается решением, принятым по вопросу, который орган не имеет полномочий решать, и рассматривается так, как если бы оно не было принято.

Как все начиналось

Решение Верховного суда вытекает из конкретного спора в ТСЖ в здании в Праге 1. Совладельцы запретили соседу сдавать жилье в краткосрочную аренду. Товарищество собственников жилья согласилось с уставом, который обязывал всех членов ТСЖ разрешить проживание туристов.

Владелец квартиры, который оказывал услуги по размещению, подал иск в Городской суд Праги с требованием признать решение о новом уставе недействительным, но проиграл дело в первой инстанции.

Муниципальный суд Праги встал на сторону SVJ, заявив, что если один из собственников осуществляет свои права собственности таким образом, что это негативно сказывается на других, то, если остальные собственники через высшую инстанцию SVJ ограничат его права, это не противоречит закону. Короче говоря, муниципальный суд в своем решении заявил, что ассоциация собственников может ограничивать краткосрочную аренду при определенных обстоятельствах.

Владелец, однако, не сдался и впоследствии добился успеха в Высшем суде. ТСЖ подало апелляцию, которую Верховный суд отклонил. И Высший суд, и Верховный суд изложили альтернативные варианты того, как совладельцы могут действовать, если проживание туристов в доме приводит к длительному нарушению мира и порядка.

Что это значит

Это хорошая новость для компаний, сдающих жилье в краткосрочную аренду - теперь ТСЖ не может ограничивать права собственности владельцев квартир. Однако предложений по ограничению или полному запрету деятельности краткосрочной аренды в жилых домах еще предостаточно. Изменение законодательства - вопрос времени и лоббирования.

Это решение Верховного суда, очевидно, не решает фундаментальный вопрос - обеспечение мирного сосуществования между жителями и туристами. Компании, предоставляющие услуги размещения, должны сделать все возможное, чтобы пребывание их клиентов не мешало соседям и не ограничивало их права. Существует несколько эффективных инструментов, позволяющих обеспечить бесперебойную работу Airbnb и тем самым добиться взаимовыгодного сотрудничества с соседями. Как это сделать? Читайте нашу статью Airbnb против соседей.